Fördermittel für Immobilienunternehmen 2026: BEG, KfW 261, degressive AfA und Mieterstrom — der vollständige Leitfaden

Immobilienunternehmen — Bestandshalter, Wohnungsgesellschaften, Projektentwickler, gewerbliche Vermieter — haben 2026 Zugang zu Förderprogrammen auf drei Ebenen gleichzeitig: staatliche Zuschüsse und vergünstigte Kredite (BEG, KfW), steuerliche Sonderregelungen (degressive AfA, Sonder-AfA, Denkmal-AfA) und regulatorische Vorteile (Mieterstrom, EEG).

Der politische Hintergrund: Deutschland hat sich zum Ziel gesetzt, den Gebäudesektor bis 2045 klimaneutral zu machen. Das erfordert die energetische Sanierung von 20+ Millionen Gebäuden und den Neubau mit hohem Energiestandard. Die Förderinstrumente sind entsprechend massiv — aber auch komplex und sich häufig ändernd.

Dieser Leitfaden richtet sich an Unternehmen (GmbH, GbR, Einzelunternehmer), die Immobilien als Anlageobjekte oder im Rahmen der Hausverwaltung halten. Private Eigenheimbesitzer fallen in ein anderes Förderregime — hier gelten erhöhte Fördersätze (Eigenheimzulage, erhöhter BEG-Heizbonus), die in diesem Ratgeber nicht behandelt werden.

Das Wachstumschancengesetz 2024 hat die degressive Abschreibung für Wohngebäude (§7 Abs. 5a EStG) eingeführt — eine der wichtigsten steuerlichen Änderungen für die Immobilienwirtschaft der letzten Jahrzehnte. Für neue Wohngebäude, deren Bau ab Oktober 2023 begonnen wurde, kann jetzt degressiv mit 5 % des Restbuchwerts abgeschrieben werden.

Was das bedeutet: Bisher galt für Wohngebäude die lineare AfA von 2 % (Gebäude ab 1925, 50 Jahre) oder 3 % (neue Wohngebäude ab 2023, lineare Neuregelung). Die neue degressive AfA beginnt bei 5 % des Kaufpreises/Herstellungskosten — und sinkt dann auf den Restbuchwert. Ergebnis: In den ersten Jahren deutlich höhere Abschreibungen, weniger Steuerbelastung, besserer Cashflow.

Wechsel zur linearen AfA möglich: Wenn die degressive AfA in späteren Jahren unter die lineare 3 %-AfA fällt, kann einmalig auf die lineare Methode gewechselt werden. Kein Rückwechsel möglich. Den optimalen Wechselzeitpunkt berechnet der Steuerberater.

§7b EStG (Sonderabschreibung zur Förderung des Mietwohnungsneubaus) erlaubt zusätzlich zur normalen AfA eine Sonderabschreibung von 5 % pro Jahr für 4 Jahre auf neue Mietwohngebäude — allerdings an strenge Bedingungen geknüpft.

Voraussetzungen: Neubau eines Wohngebäudes (Bauantrag ab 2023). Energiestandard QNG (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude) muss erfüllt sein. Baukosten max. 5.500 €/m². Die Wohnung muss mindestens 10 Jahre vermietet werden (keine kurzfristige Vermietung, kein Airbnb). Miete darf nicht mehr als 8,33 €/m² Kaltmiete übersteigen (bezahlbares Wohnen).

Förderwirkung: Zusätzlich zur normalen AfA können in den ersten 4 Jahren je 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten sonderabgeschrieben werden = 20 % in 4 Jahren. Bei 1 Mio. € Herstellungskosten (ohne Grundstück): 200.000 € Sonder-AfA in 4 Jahren → bei 40 % Steuersatz: 80.000 € Steuerentlastung.

Kombination mit degressiver AfA: §7b kann auf die degressive AfA (§7 Abs. 5a) aufgesetzt werden — wenn die Voraussetzungen (QNG, Mietpreisdeckel) erfüllt sind. Das ergibt maximale steuerliche Entlastung in den ersten Jahren, was den Cashflow für weitere Projekte freisetzt.

Der KfW-Kredit 261 (Bundesförderung für effiziente Gebäude — Wohngebäude Kredit) ist das volumenstärkste Einzelförderprogramm für die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden. Er kombiniert günstigen Kredit mit einem echten Tilgungszuschuss — das macht ihn einzigartig.

Wie KfW 261 funktioniert: Pro Wohneinheit bis 150.000 € Kredit. Auf diesen Kredit gibt es einen Tilgungszuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss. Die Höhe des Tilgungszuschusses hängt vom erreichten Effizienzhaus-Standard ab. Effizienhaus 55 (EH55): 15 % Tilgungszuschuss. EH40: 20 %. EH40 Plus (mit Erneuerbaren): 25 %. EH40 Plus mit QNG-Zertifizierung: 45 % Tilgungszuschuss.

Pflicht: Energieeffizienz-Experte: KfW 261 erfordert zwingend die Begleitung durch einen Energieeffizienz-Experten (EEE), der die Sanierungsplanung erstellt und den Verwendungsnachweis erbringt. Kosten: typisch 3.000–8.000 € je Gebäude — die Honorarkosten des EEE sind ebenfalls über KfW 261 mitfinanzierbar.

Serielles Sanieren: KfW fördert seit 2024 auch serielle Sanierung (vorgefertigte Fassadenelemente, die Sanierungszeit von Monaten auf Wochen reduzieren) mit erhöhten Zuschüssen. Für Wohnungsunternehmen mit mehreren gleichartigen Gebäuden eine sehr attraktive Option.

Das KfW-Programm 297/298 (Bundesförderung für effiziente Gebäude — Wohngebäude Kredit Neubau) fördert klimafreundliche Neubauten mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG). Es ist nicht so bekannt wie KfW 261, aber für Projektentwickler mit hochwertigen Neubauprojekten sehr relevant.

Was wird gefördert: Neubau von Wohngebäuden, die den Effizienzhaus-40-Standard (EH40) erreichen und das QNG-Siegel tragen. Pro Wohneinheit: bis 150.000 € Kredit. Zinssatz unterhalb des Marktpreises (aktuell ab 2,4 %).

Warum QNG-Gebäude: Das QNG-Zertifikat (ausgestellt von akkreditierten Prüfinstituten) bescheinigt nicht nur Energieeffizienz, sondern auch Nachhaltigkeit in Baustoffen, Trinkwasserschutz und Barrierefreiheit. Es ist Voraussetzung für KfW 297 und für den maximalen §7b-Sonder-AfA-Satz. Der Mehraufwand für die QNG-Zertifizierung (5.000–15.000 € je Projekt) ist durch die Finanzierungsvorteile schnell refinanziert.

Kombination mit §7b: QNG-Gebäude erfüllen automatisch die Voraussetzungen für §7b Sonder-AfA (wenn auch Mietpreisgrenze eingehalten wird). KfW 297 + §7b + degressive AfA 5 % = maximale Kombination für den klimafreundlichen Mietwohnungsneubau.

Die BEG-Einzelmaßnahmen sind für Bestandshalter mit vielen Wohneinheiten das effizienteste Förderinstrument, weil sie keine Komplettsanierung erfordern — jede Maßnahme wird separat gefördert.

Heizungstausch (wichtigste Maßnahme): Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasseheizung statt Gas/Öl: Basisförderung 30 %. Klima-Speed-Bonus (Heizung älter als 20 Jahre): +20 %. Einkommensbonus (nur für selbstnutzende Eigentümer, nicht für Vermieter): +30 %. Für Vermieter (Mietwohnungsgebäude): max. 50 % Förderung (Basis 30 % + Speed-Bonus 20 %). Für Gewerbe-Immobilien (BEG NWG): bis 55 %.

Fenster und Türen: 15 % Zuschuss auf Fenster mit U_w ≤ 0,95 W/(m²K) und Außentüren. Für ein Mehrfamilienhaus mit 20 Wohnungen, Fenstererneuerung 120.000 €: 18.000 € Zuschuss.

Dämmung (Wand, Dach, Keller): 15 % Zuschuss auf förderfähige Maßnahmen. Für Dachdämmung 60.000 €: 9.000 € Zuschuss. Für Fassadendämmung 180.000 €: 27.000 €.

Antragsweg: BEG-Einzelmaßnahmen werden beim BAFA beantragt — vor Beginn der Maßnahme (Handwerker beauftragen = Beginn). Online-Antrag über das BAFA-Antragsportal. Auszahlung nach Nachweis (Rechnung + Fachunternehmererklärung).

Das Mieterstrommodell erlaubt Vermietern, PV-Strom vom Gebäudedach direkt an die Mieter zu verkaufen — zu einem Preis unterhalb des örtlichen Netzstroms. Das schafft einen Win-Win: Vermieter haben sichere Abnahme, Mieter sparen Stromkosten.

Wie Mieterstrom funktioniert: PV-Anlage auf dem Mehrfamilienhaus (finanziert über KfW 270). Strom wird direkt in die Wohnungen geleitet (ohne Netzeinspeisung, daher kein Netzentgelt). Vermieter verkauft Strom zu max. 90 % des örtlichen Grundversorgungstarifs. Restbedarf der Mieter wird über normalen Netzstrom gedeckt. Mieterstromzuschlag: der Netzbetreiber zahlt zusätzlich zum EEG-Vergütungssatz einen Mieterstromzuschlag (aktuell ca. 1,5–2,0 ct/kWh für kleine Anlagen).

Steuerliche Behandlung: Mieterstromeinnahmen sind Betriebseinnahmen und steuerpflichtig. Sie begründen Gewerblichkeit der Vermietung — was für rein private Vermieter negative Folgen haben kann. Für gewerbliche Immobilienunternehmen ist das unproblematisch. Klären Sie die steuerliche Konstruktion vorab.

Sozialer Wohnungsbau ist in Deutschland Ländersache — die Programme unterscheiden sich erheblich in Förderhöhe, Zielgruppe und Förderbedingungen. Gemein ist: hohe Zuschüsse oder zinsgünstige Darlehen, aber mit Mietpreisbindung und Belegungsrechten.

Denkmalgeschützte Immobilien haben Zugang zu einer einzigartigen steuerlichen Förderung: die Denkmalschutz-AfA nach §7i/§10f EStG erlaubt erhöhte Abschreibungen auf Sanierungskosten denkmalgeschützter Gebäude — weit über die normale Gebäude-AfA hinaus.

Denkmal-AfA für Vermieter (§7i): Sanierungskosten an denkmalgeschützten Mietobjekten können über 8 Jahre mit 9 % p.a. und in den folgenden 4 Jahren mit 7 % p.a. abgeschrieben werden. Das entspricht 100 % der Sanierungskosten in 12 Jahren — deutlich schneller als die normale Gebäude-AfA.

Voraussetzungen: Das Gebäude muss als Kulturdenkmal ausgewiesen sein (Denkmalschutzamt). Die Sanierungsmaßnahmen müssen vorab durch das Denkmalschutzamt genehmigt werden. Alle Rechnungen werden durch das zuständige Finanzamt nach § 7i geprüft.

Kombinationsmöglichkeiten: Denkmal-AfA und BEG schließen sich oft teilweise aus (BEG erfordert bestimmte Energiestandards, die Denkmalschutz verbietet). Es gibt aber BEG-spezifische Denkmalschutz-Ausnahmen — ein Energieberater mit Denkmalsanierungserfahrung kann die optimale Kombination bestimmen.

Fehler 1 — BEG-Antrag nach Handwerker-Beauftragung: BEG-Anträge müssen VOR der verbindlichen Beauftragung von Handwerkern gestellt werden. Wer erst den Heizungsbauer bestellt und dann den Antrag stellt, verliert die Förderung.

Fehler 2 — Degressive AfA nicht gewählt: Bei Neubau-Projekten ab Oktober 2023 sollte immer geprüft werden, ob die degressive AfA günstiger ist als die lineare. In den meisten Fällen ist die degressive 5-%-AfA vorteilhafter, weil sie Cashflow in der kritischen Aufbauphase schafft.

Fehler 3 — §7b Voraussetzungen (QNG, Mietpreisdeckel) nicht einkalkuliert: §7b ist eine sehr attraktive Sonder-AfA, aber sie erfordert QNG-Zertifizierung und Mietpreisbegrenzung. Wer ein Hochpreisprojekt plant, kann §7b nicht nutzen — das muss in der Entwicklungsphase berücksichtigt werden.

Fehler 4 — Mieterstrom steuerlich nicht richtig eingeordnet: Mieterstromeinnahmen begründen Gewerblichkeit der Vermietung. Für private Vermieter kann das negative Folgen haben (Gewerbsteuer, Verlust der Abfärbewirkung). Immer vorab steuerlich prüfen.

Fehler 5 — KfW 261 ohne EEE: KfW 261 erfordert zwingend einen Energieeffizienz-Experten. Wer ohne EEE saniert und dann KfW beantragt, scheitert am Förderverfahren. EEE-Beauftragung gehört in die allererste Phase jedes Sanierungsvorhabens.